Das neue WEG ab 01.12.2020

Die neue WEG-Reform

Ein Bericht von IVD-Mitglied Jan Popp, als Immobilienverwalter seit 1992 im thüringischen und sächsischen Vogtland tätig, über die Neuerungen der beschlossenen WEG-Reform

Die WEG-Reform tritt am 1.12.2020 in Kraft.

Es gibt viel neues, über welches man an dieser Stelle aber nur überschlägig berichten kann. Ich selbst begrüße die Reform, auch wenn nicht alles so wurde, wie beabsichtigt.
Zu den wichtigsten Dingen zählen:
Die Sanierungen und Modernisierungen werden vereinfacht. Dies ist im § 20 WEG neu geregelt.
Die Kostentragung ist in § 21 neu geregelt. Je nach Abstimmung müssen nur noch die Eigentümer die Kosten tragen, welche zugestimmt haben. Wenn allerdings mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile zugestimmt haben, müssen alle Eigentümer die Kosten tragen. Jedoch ist hier auch die Verhältnismäßigkeit zu beachten, um andere Eigentümer vor überzogenen Kosten zu schützen.
Komplizierter wird es in Abs 2 Nr. 2 des § 21 WEG, wo geregelt ist, dass die Kosten für Maßnahmen auch von allen Eigentümern getragen werden müssen, wenn diese sich amortisieren.
Auch erhält der einzelne Eigentümer bei Aus- oder Umbauten sowie auch z.B. bei der Schaffung von Lademöglichkeiten für Elektofahrzeuge oder eines schnellen Internetzuganges einen Anspruch auf die Durchführung der Maßnahme, bei eigener Kostentragung.
Neu ist auch die Regelung in § 26a Abs. 1 Nr. WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer ein Recht auf einen zertifizierten Verwalter hat und dieser einen Sachkundenachweis erbringen muss. Hier gilt eine Übergangsfrist für schon bestellte Verwalter von 3,5 Jahren. Außerdem entfällt diese Regelung bei Gemeinschaften unter 9 Sondereigentumsrechten, wenn ein Eigentümer selbst verwaltet. Jedoch kann auch ein Beschluss mit 1/3 der Wohnungseigentümer zur Bestellung eines zertifizierten Verwalters gefasst werden.
Die bisher schwierigen Unterscheidungen, ob der Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft Inhaber von Rechten und Pflichten sind, fallen zukünftig weg, da die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung ist.
Die Verwalter erhalten jetzt auch Befugnisse für Entscheidungen. Jedoch begrenzen sich diese auf Entscheidungen über kleineren Reparaturen und untergeordneter Bedeutung. Hier gab es auch schon Anfragen an uns von Eigentümern. Ich kann für mein Unternehmen sagen, dass wir nach wie vor wichtige Dinge durch die Eigentümergemeinschaft mit Beschlussfassung regeln werden. Das wird sicherlich auch der größte Teil der Verwalterkollegen so handhaben.

Einige wichtige Änderungen gibt es auch bezüglich der Eigentümerversammlung. Durch Corona wurden einige Dinge beschleunigt, welche schon längst geändert werden sollten. So ist z.B. die Zuschaltung einzelner Eigentümer durch Telefon oder auch Video, welche nicht an der Eigentümerversammlung teinehmen können, möglich. Hier gibt es zwar noch offene Fragen, aber die werden sicherlich noch geklärt. Was nicht gewollt ist, sind reine Videokonferenzen als Eigentümerversammlung und das finde ich auch richtig. Die Präsenzversammlung bleibt also bestehen.
Auch sind zukünftig Beschlüsse im Umlaufverfahren einfacher. Das erspart der Eigentümergemeinschaft Kosten für sogenannte „Außerordentliche Eigentümerversversammlungen“. Umlaufbeschlüsse mussten bisher immer allstimmig erfolgen. Jetzt reicht die Stimmenmehrheit, wenn dies so beschlossen wird.
Ein wichtiger Punkt ist auch die Änderung bei der Einladung und auch beim Umlaufbeschlussverfahren, dass nun nicht mehr der Schriftform bedarf, sondern die Textform ausreichent und somit die eigenhändige Unterschrift nicht mehr erforderlich ist. Es ist zu erwarten, dass zukünftig deutlich häufiger von diesem zeit- und kostensparenden Verfahren Gebrauch gemacht werden wird.
Noch kurz seien weitere wichtige Dinge erwähnt, wie die verlängerte Ladungsfrist von 3 Wochen, der Verwaltungsbeirat muss nicht mehr zwingend aus 3 Beiratsmitgliedern bestehen, die Abberufung des Verwalters auch ohne wichtigen Grund ist einfacher, verschiedene Beschlüsse bedürfen jetzt einer Grundbucheintragung, die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen, wie Stellplätze und Terrassen und vieles mehr. Ausführlich werden wir noch auf unserer Hompage und durch unsere Newsletter berichten.

Zugegeben, die Neuerungen werden nicht nur für den Verwalter am Anfang eine Herausforderung sein. Wir als IVD-Mitglied erhalten aber auch durch diesen größten Berufsverband der Immobilienbranche die notwendigen Werkzeuge in die Hand. Außerdem sind Weiterbildung und regelmäßige Schulungen für uns nicht erst seit jetzt eine Selbstverständlichkeit und die WEG-Verwaltung auch eine schöne und zugleich herrausfordernde Arbeit.

Jan Popp
Immobilienverwaltung Jan Popp e.K.
Regionalsprecher der IVD-Mitte für Greiz und Umgebung